대만힌국 20대가 준비해야 할 부동산 투자법

<대한민국 20대, 부동산에 미쳐라> 저자가 '다가구주택'을 말하는 이유

 한국에서 부자가 되는 일은 무엇이 있을까? '개천에서 용 나는 시절을 사라졌다.'라고 말하는 요즘에 우리는 수저 계급론을 벗어나는 일이 쉽지 않다. 소위 말하는 금수저와 은수저를 물고 태어난 세대는 대체로 막대한 자본력을 바탕으로 일하지 않아도 돈방석에 앉는다고 흔히 말한다.

 그들이 일하지 않아도 돈방석에 앉을 수 있는 이유는 여러 가지가 있겠지만, 대체로 한국의 부자들은 부동산 부자가 많아 모두 고정적인 수입이 들어오는 부동산을 가지고 있기 때문이다. 특정 지역의 부동산을 그대로 세습하면서 경제력이 그대로 자식에게 전해지는 게 부의 세습이다.

 금수저 계급은 땅값이 비싸기로 유명한 서울에 몇 개의 부동산 자산을 가지고 있고, 은수저 계급은 지방에서 손에 꼽히는 좋은 땅에 부동산 자산을 가지고 있다. 부동산은 한국의 많은 부자를 만들었고, 시간이 지나도 그렇게 가격이 내려가지 않는 부동산은 아직도 부의 원천이 되고 있는 상태다.

 현재 박근혜 최순실 게이트로 논란이 되는 최순실 가계 또한 막대한 부동산을 소유하고 있는 것으로 알려져 있다. 특히, 최순실 조카 장시호는 평창 동계올림픽에 관여하여 평창 땅을 사들이면서 막대한 수익을 올릴 목적으로 투자했었던 것으로 밝혀졌다. 결국, 아직 한국은 땅이 곧 돈이라는 거다.

 이미 부동산 투자에 뛰어들 수 없는 나와 같은 세대는 부모가 부동산을 가지고 있지 않은 이상 부동산 투자에 나서는 일은 어렵다. 나는 부동산이 돈이 된다는 사실을 알고 있지만, 갖은 재테크 도서를 읽어도 결국은 마지막에 부동산 임대 주택을 활용한다는 사실에 낙담할 때 우연히 이 책을 읽었다.

 책의 제목이 <대한민국 20대, 부동산에 미쳐라>였기 때문에 나는 책의 저자가 우리 20대도 할 수 있는 부동산 투자방법을 전해줄 것으로 기대했다. 책의 저자는 자신이 아파트 전세금을 빼서 다가구주택을 구매해 아래층은 임대를 하고, 4~5층에 자신이 거주하는 형태로 수익을 올리고 있다고 했다.

 도대체 어떻게 투자를 할 수 있었는지 궁금해서 책을 읽었는데, 막상 책은 기존의 여타 다른 재테크 책과 다른 점을 별로 보여주지 못했다. 단지, 어떻게 돈을 모아서 조금씩 돈을 불러나가면 부자가 된다는 허무맹랑한 이야기를 하는 책과 달리 현실적으로 부동산 투자에 대해 이야기를 하는 게 장점이었다.

 필자는 사회초년생들에게 종잣돈이 모이면 집부터 사서 집테크를 하라고 강조한다. 여기서 말하는 집테크는 필자가 처음으로 사용한 신조어로, 집을 사고팔거나 임대해서 수익을 내는 재테크 활동을 뜻한다. 필자의 말을 충분히 이해하면서도 나는 가슴 한쪽으로 '집 살 돈이 없는데요?'라는 딴죽을 걸었다.

 나는 솔직히 책의 제목이 <대한민국 20대, 부동산에 미쳐라>였기에 나는 20대도 가능한 부동산 투자법에 대해 읽을 수 있을 것으로 생각했다. 그러나 책에서 지금 당장 20대가 실천 가능한 방안은 없었다. 불과 20대에 부동산을 구매할 수 있는 순 자산을 가진 사람이 현실적으로 몇 명이나 있을까?

 오래전에 논란이 된 어떤 디저트 프랜차이즈를 개업해서 지금은 전국적인 기업으로 만든 20대 청년처럼 순 자산이 많으면 가능할 수도 있다. 하지만 나처럼 27살이 되도록 통장에는 1000만 원가량이 전부인 사람은 '내가 이러려고 이 책을 읽었나 하는 자괴감이 든다.'는 감상을 말할 수밖에 없었다.

 그런데도 이 책은 분명히 매력적인 요소가 있었던 책이라고 생각한다. 왜냐하면, 내가 만약 실제로 사용할 수 있는 자신이 있는 상태라면 필자가 말하는 투자 방식은 너무나 매력적이었기 때문이다. 현재, 한국 시장에서 부동산 시장은 불경기라고 하지만, 여전히 투자 가치가 있다는 건 부정할 수 없다.

 필자는 요즘 한국에서 일어나는 전세의 감소를 비롯한 부동산 시장의 실질적은 흐름을 분석하여 어떻게 투자를 해야 할지 말한다. 그가 직접 투자한 경험과 자신이 다리를 놓아준 주변 사람의 사례를 통해서 설득력을 더해서 책을 읽으면서 신뢰가 가기도 했다. 그는 집테크 전략을 세 가지로 요약한다.

전략 1

2년 후 매도해서 수익이 나는 물건을 사라. 반드시 시세보다 싸게 사야 한다. 즉 살 때 수익이 확보되는 투자물건만 사야 한다.

전략2

전세보증금을 활용해 자신의 돈이 적게 투입되는 물건을 고른다. 즉 전세가율이 높은 물건을 사야 한다.

전략3

투자물건에서 최대한 대출을 일으켜서 일부는 반전세로 돌려 월세 수익을 늘려 나간다. 대출이자와 월세전환율의 차이를 이용해 수익을 늘려가라는 이야기다.

여기서 제일 중요한 것이 2년 후 수익을 내서 매도할 수 있는 물건을 사는 것이다. 사회초년생들은 종잣돈을 모아서 이런 전략으로 집테크를 해야 한다. 2년에 한 번씩 집을 사고팔아 양도소득세 비과세로 수익을 극대화하는 패턴을 반복하면 퇴직시에는 경제적으로 자유인이 되어 있을 것이다.

필자는 다른 재테크 책처럼 소형주택을 수십 채 보유하라고 권하고 싶지 않다. 실속 있게 양도소득세 비과세 혜택을 받으면서 2년마다 한 채씩 사고팔아서 종잣돈을 키워가라. 그리고 기회가 될 때마다 핵심 상권에서 영원히 보유하고 싶은 수익형 부동산을 늘려가기를 바란다. 그러다보면 매월 여러분의 호주머니에 돈이 차곡차곡 쌓일 것이다. (본문 99)

 필자는 책에서 한결같이 다가구주택을 선호할 것을 주장했고, 왜 한때 유행한 오피스텔이나 아파트에 투자하는 게 실효 이익이 없는지 분명히 말했다. 아파트는 살기에 좋을지도 모르지만, 수익성과 효율성 면에서 떨어졌고, 오피스텔은 낙후될수록 가격이 내려간다는 점을 주의해야 한다고 말했다.

 이번에 이 책을 읽으면서 왜 우리가 부동산에 미쳐야 하는지 알 수 있었지만, 당장 실험 투자할 수 있는 종잣돈이 없어서 답답했다. 필자는 '처음 종잣돈이 부족하면 본인은 값싼 월세에 살더라도 전세금을 안고 대출받아 매매가 또는 전세가가 오르는 지역에 투자하라'고 말하며 필요성을 강조했다.

 나와 어머니는 매번 '돈에 여유가 좀 생기면 대출을 해서 땅을 사서 거기에 건물을 세우자'고 말을 하고 있지만, 벌써 그 얘기만 5년이 넘어가고 있다. 책을 통해 가능성을 볼 수 있었지만, 쉽게 실천할 수 없다는 게 아쉽다. 만약 지금 어느 정도 유용 자산을 가지고 있다면, 이 책은 꽤 매력적일지도 모른다.

 필자는 '용 꼬리보다 뱀머리가 되라!'고 말하면서 서울을 벗어나 수도권이나 지방에 투자해도 괜찮다고 말한다. 단지, 돈에 맞춰 핵심 위치에서 벗어난 상권에 투자하면 망하기 십상이니 조심하라고 말하기도 한다. 지금 내가 사는 김해 또한 핵심 위치 상권에 미리 투자한 사람들은 큰 이득을 얻었다.

 지금 당장 20대에서 실천이 어렵지만, 조금 더 장기적으로 보고 20대부터 시작하면 좋은 부동산 투자의 정석을 읽을 수 있었던 <대한민국 20대, 부동산에 미쳐라>. 우스갯소리로 건물주는 조물주보다 더 위대하다는 말이 있을 정도로 아직 한국은 가치를 제대로 평가받지 못한 부동산은 많이 있다.

 만약 당신이 어느 정도 투자할 수 있는 자산을 가지고 있고, 분명히 매력적인 위치에 쓸만한 다가구주택이 있다면 지금 바로 투자해보는 건 어떨까? 다가구주택과 원룸 중 무엇에 투자해야 할지 망설인다면 이 책이 답을 내리는 데에 도움이 될 수 있을 것이다. 모두가 작은 뱀머리는 될 수 있기를 바란다.

한 살이라도 젊은 나이에 부자가 되려면 돈이 나오는 파이프라인을 다양하게 구축해야 한다. 부를 '덧셈'이 아닌 '곱셈'으로 불려나가야 하기 때문이다. 필자는 '아파트보다는 단독 가구주택을 사라.'라고 주장한다. 다가구주택은 적은 돈으로 자신이 거주하면서 임대수익도 올릴 수 있기 때문이다. 또한 다가구주택은 대지지분이 충분히 넓어서 나중에 재건축을 할 수도 있다. 임대수익 외에 땅값 상승 효과도 완전히 누릴 수 잇는 것이다. 다세대주택이나 빌라는 다른 사람과의 이해관계가 있어서 전부를 누리기는 어렵다. 물론 서로 의견이 맞으면 땅값 상승 효과를 온전히 누릴 수 있기도 한데 다가구주택보다는 힘들다. (본문 141)

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